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Opinión

POR MIGUEL LUDMER (*)

¿DEBERÍA VARIAR EL PRECIO DE LAS PROPIEDADES?

En un mercado que observa con cautela la evolución de la crisis financiera internacional y la fluctuación de todos los precios, la pregunta que hoy está en boca de todos los integrantes de la cadena inmobiliaria - desarrolladores, inversores y comercializadoras - es si el valor de las propiedades está alto. En ese caso, ¿debería bajar?

25/3/2009

La realidad es que los precios de las propiedades pueden variar por varios
motivos, y los profesionales del sector tratamos de entender las distintas
variables que los afectan, para poder anticiparnos a la reacción del
mercado.
1) El valor de reposición
2) El crédito hipotecario disponible
3) El valor del dólar
4) El surgimiento de otras opciones de inversión interesantes.
5) El valor del m2 en todo el mundo.

1) El valor de reposición es el costo que tendría hoy volver a construir una
unidad determinada. Ese es el límite posible para la baja de precios, que
los propietarios no querrán perforar. En esta variable intervienen dos
aspectos:
- Cuando el costo de construcción crece de manera generalizada, como estuvo
ocurriendo, los desarrollistas suben así mismo sus listas de precios: el
incremento de los costos registrado entre el segundo trimestre de 2007 y el
primer trimestre de 2008 fue de aproximadamente de un 30 por ciento.
- Los precios de los terrenos. Hasta mediados de 2003, el precio de los
lotes significaba entre el 20% y el 30 % del costo total de la obra. Luego
de la pesificación, que redujo a un tercio el costo de obra, los
desarrollistas aceptaron pagar más por los lotes y a mitad de 2007 se llegó
a abonar por ellos hasta el 50% del costo total de la construcción. Luego -
ya en el último trimestre de 2008 - comenzaron a detenerse pero pertenecen a
miles de propietarios individuales, que intentarán seguir recibiendo los
valores que se manejaron en estos últimos dos años. La realidad es que hoy
el espacio es un producto sumamente escaso, y no es fácil que baje su valor.
Sumando estas variables, vemos que hay muchos productos que ya se venden con
un escaso margen de utilidades, apenas por encima de lo que cuesta
construirlos. En ese contexto los precios pueden bajar muy relativamente,
solo en la medida en que bajen los costos de reposición (por la suma de
terreno + construcción).

2) Otro de los factores que influye en el precio de las propiedades es la
participación del crédito hipotecario, ya sea en la compra o en el
desarrollo. Cuando hay menos personas capaces de tomar créditos, habrá una
menor demanda y venta de unidades.
En lo que hace a los créditos para financiar los emprendimientos, el 85% de
los proyectos se lleva a cabo sin crédito bancario, y con altos porcentajes
de participación de ahorristas individuales que cuentan con capital genuino
para sostenerlos.
Acompañando una menor velocidad de venta del segundo semestre de 2008,
también se registra una menor velocidad en la solicitud de permisos para
nuevas obras. De este modo, la oferta existente se ira absorbiendo a un
ritmo parejo, por lo que los precios deberían mantenerse.

3) La relación peso- dólar: Si el dólar sube su precio en relación al peso,
harán falta menos dólares para cubrir los costos de construcción, que se
abonan a moneda local. Pero por otro lado, la gente podrá ahorrar
mensualmente una menor cantidad de dólares y la compra de propiedades se
tornará menos accesible. Lo que no sabemos es cuánto va a valer el dólar en
mayo, en agosto y en octubre, y cómo van a evolucionar los costos de obra en
relación al precio de esa moneda. Pero ante las consultas de potenciales
inversores, los comercializadores estamos aconsejando invertir en productos
que tengan un posible plan B, mas allá de la venta a la finalización de la
obra, como ser unidades chicas para renta o unidades donde piense habitar
algún miembro de la familia, y en ese marco vemos muy buen ánimo de compra.

4) Los instrumentos financieros. Si aumentan las tasas de interés o surgen
colocaciones rentables, desaparecerían algunos inversores para volver al
negocio financiero, con lo cual los precios podrían subir. Sin embargo,
creemos que hoy por hoy no hay otra opción más sana de inversión que "el
ladrillo".

5) Finalmente, comparando el valor de los inmuebles a estrenar en distintas
ciudades de todo el mundo, vemos que en Buenos Aires los precios promedio
todavía están por debajo. Aunque con la crisis hubo una reducción, podemos
decir que en promedio el valor del m2 de las unidades Premium en Madrid es
hoy aproximadamente de 5.000 euros, en Miami de US$ 3000, y en Uruguay de
US$ 1.800. Atendiendo a esta relación, los precios de las propiedades
porteñas no deberían bajar, sino todavía seguir subiendo un poco más.

Desde el área comercial vemos un inusitado interés ante determinadas
oportunidades de inversión. Estamos recibiendo muchísimas consultas. Es
posible que ante la duda, el inversor prefiera orientarse ya no a los
inmuebles en proyecto y obra sino más bien a unidades terminadas, pero vemos
claros indicios de movimiento y por eso creemos que los precios no están
altos.

(*) Ludmer es Director de Interwin Marketing Inmobiliario,
www.interwin.com.ar .

 

Miguel Ludmer Director de Interwin Marketing Inmobiliario,

Presentación

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