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Opinión

POR MIGUEL LUDMER

¿Porqué suben o bajan los precios de las propiedades?

Director de Interwin Inmobiliario

27/6/2008

Aunque vivimos momentos complicados por la pelea gobierno-campo, la inflación, etc., el mercado inmobiliario está pasando por un período más que interesante y hoy todo el proceso de desarrollo inmobiliario está en movimiento (desarrollistas, inversores o consumidores finales).
Ante la disyuntiva de poseer e invertir en dólares o hacerlo en activos inmobiliarios, el inversor apuesta a lo seguro: la compra de propiedades.
La gran incógnita es si se va a mantener el valor de los bienes inmobiliarios, para lo cual resulta oportuno analizar cuándo y porqué pueden bajar o subir su precio.
Los precios de las propiedades pueden subir por varios motivos, y en el sector de Real Estate se pueden estudiar distintos factores para entender y anticiparnos a las posibles variaciones.

a} Uno de los aspectos que atendemos es el nivel de stock de viviendas a estrenar. 
Cuando hay un sobre stock de m2, o una velocidad de producción mayor a la de absorción del producto, los precios pueden bajar por un exceso de oferta. Sin embargo, respecto a la evolución de la oferta de inmuebles, según el Informe de Resultados N° 350 sobre Estadística de Edificación de la Ciudad de Bs As para 2007, entre ese año y el anterior la cantidad de permisos de multivivienda {obra nueva} bajó de 1.490 a 1.276 anuales, y de 124 a 106 permisos al mes como promedio.
 En el primer trimestre de 2008 el promedio de permisos mensuales fue de un 37% menos que en el 2007 por lo que podemos concluir que se está desacelerando el ritmo de lanzamientos de nuevos emprendimientos, lo que permitirá evitar un sobre stock de unidades.
 
b}La participación del crédito hipotecario en la compra o en el desarrollo: cuando hay una mayor cantidad de personas capaces de tomar créditos, habrá una mayor demanda y venta de unidades, situación que no es la actual ya que aunque se realizaron varios anuncios sobre el lanzamiento de créditos hipotecarios, lamentablemente no están aún disponibles. En lo que hace a los créditos para financiar los emprendimientos, cabe destacar que el 70% de los proyectos se lleva a cabo sin crédito bancario, y con altos porcentajes de participación de ahorristas individuales que cuentan con capital genuino para sostenerlos.
 
c}El tipo de cambio: Si el dólar sube su precio en relación al peso, harán falta menos dólares para cubrir los costos de construcción, que se abonan a moneda local. Si el costo del dólar baja, en cambio, aumenta la capacidad de ahorro del consumidor local, con lo cual a mediano plazo se podría producir un incremento en las ventas.
 
d}El costo de construcción: cuando este costo sube de manera generalizada, como está ocurriendo actualmente, los desarrollistas suben así mismo sus listas de precios. Además de la sostenida demanda de unidades a estrenar, otro elemento que presiona hacia arriba sobre los precios es el incremento de los costos registrado en el último semestre (aproximadamente un 30 por ciento).
Por otro lado, el costo del terreno se viene incrementando en relacion a la obra total. Hasta mediados de 2003, los terrenos pesaban entre el 20% al 30 % del costo total de la obra, pero comenzaron a subir debido a la baja en el costo de la construcción que generó la pesificación. A mitad de 2007, los terrenos en Bs As llegaron a tener una incidencia de hasta el 50% del costo total de la construcción, y en este momento, por la inflación que viene registrando el costo de obra, este aspecto vuelve a tener peso.
 
e}La tasa de interés. También puede suceder que se despierte el mercado financiero, o aparezcan colocaciones rentables, con lo cual pueden desaparecer algunos inversores y volver al negocio financiero. Sin embargo, en los últimos tres años notamos una migración de inversores y operadores de las finanzas al Real Estate
 
f}Finalmente, quienes operamos en el sector comparamos el valor de los inmuebles en distintas ciudades, y aunque no son bienes exportables, tenemos en cuenta la relación de valores. Tomando los precios promedio de las propiedades en Bs As en relación a otras ciudades, vemos que estamos todavía muy abajo (el m2 en Madrid vale hoy aproximadamente 6000 euros, en Miami US$ 4000, y en Uruguay US$ 2000, U$S 2.500 en Punta del Este).

En este sentido, las oportunidades de inversión en el sector inmobiliario en Buenos Aires hoy son excelentes, ya que en la expectativa de valores de inmuebles solo tenemos lugar para mirar hacia arriba.
 
 

Presentación

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